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公告]大唐电信:拟转让其所持有的北京市海淀区城华园7号楼10套房地产项目资产评估报告书

2018-09-20 03:11

  注册资产评估师声明 .................................................................................................................. 1

  资产评估报告书正文 .................................................................................................................. 4

  一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ............ 4

  二、评估目的 ......................................................................................................................... 5

  三、评估对象和评估范围 ................................................................................................... 5

  四、价值类型及其定义 ....................................................................................................... 6

  五、评估基准日 .................................................................................................................... 6

  六、评估依据 ......................................................................................................................... 6

  七、评估方法 ......................................................................................................................... 8

  八、评估程序实施过程和情况 .......................................................................................... 9

  九、评估假设 ....................................................................................................................... 10

  十、评估结论 ....................................................................................................................... 11

  十一、特别事项说明.......................................................................................................... 12

  十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 13

  十三、评估报告日 .............................................................................................................. 13

  资产评估报告书附件 ................................................................................................................ 15

  一、有关经济行为文件 ..................................................................................................... 16

  二、委托方和产权持有者营业执照 ............................................................................... 17

  三、评估对象涉及的主要权属证明资料 ....................................................................... 18

  四、委托方和相关当事方的承诺函 ............................................................................... 19

  五、签字注册资产评估师的承诺函 ............................................................................... 20

  六、资产评估机构和签字注册资产评估师资格证书 ................................................. 22

  七、评估机构法人营业执照副本 .................................................................................... 23

  八、评估业务约定书.......................................................................................................... 24

  恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈

  所提供资料的真实性、合法性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事

  对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所

  涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且

  制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项

  中资资产评估有限公司接受大唐电信科技股份有限公司的委托,根据有关法律、

  法规和资产评估准则、资产评估原则,采用市场法,按照必要的评估程序,就贵公

  司拟转让其所持有的位于北京市海淀区城华园7号楼10套房地产市场价值进行了评

  估,本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场

  调查,对贵公司所提供的法律性文件、资产权属证明、财务记录等相关资料进行了

  必要的验证核实,对北京市海淀区城华园7号楼10套房地产市场价值,在评估基准

  日2015年4月30日所表现的市场价值做出了公允的反映。现将资产评估结果报告如下:

  一、评估目的:根据《大唐电信科技股份有限公司2015年第13次总裁办公会

  议》意见,大唐电信科技股份有限公司拟转让其所持有的位于北京市海淀区城华园

  7号楼10套房地产,为此,需对该部分资产的价值进行评估,为上述经济行为提供

  号楼10套房地产(房屋建筑面积共计1024.80平方米及其分摊的国有土地使用权)。

  委估资产评估基准日时账面净值295.53万元,评估净值3,866.63万元,增值

  主管机关备案使用。本报告书必须经国有资产监督管理部门备案后方可作为相关经

  或公开;除非事先征得本机构书面同意,对于任何其他用途、或被出示或掌握本报

  中资资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、

  资产评估原则,采用市场法,按照必要的评估程序,就贵公司拟转让其所持有的位于

  北京市海淀区城华园7号楼10套房地产的市场价值进行了评估,本公司评估人员按照

  必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查,对贵公司所提供的法

  律性文件、资产权属证明、财务记录等相关资料进行了必要的验证核实,对北京市海

  淀区城华园7号楼10套房地产,在评估基准日2015年4月30日所表现的市场价值做

  本次评估的委托方及产权持有者均为大唐电信科技股份有限公司,委托方以外的

  其他报告使用者为与本次经济行为有关的相关各方以及法律、法规规定的评估报告使

  根据《大唐电信科技股份有限公司2015年第13次总裁办公会议》意见,大唐电

  信科技股份有限公司拟转让其所持有的位于北京市海淀区城华园7号楼10套房地产,

  本次评估对象及评估范围为北京市海淀区城华园7号楼10套房地产(房屋建筑面

  积共计1024.80平方米及其分摊的国有土地使用权)。账面原值5,220,094.80元,净值

  2,955,255.03元,为大唐电信科技股份有限公司1999年外购商品房。

  估价对象位于北京市海淀区城华园小区,小区用地四至为:东至学清路,南至汉

  华世纪大厦,西至清枫华景园小区,北至逸成东苑小区。城华园小区位于海淀区学清

  站点与估价对象距离约400米。估价对象位置优良,交通便利,居住密集,配套设施

  完善。周边分布有清枫华景园、逸成东苑等大型社区,有北京林业大学附属小学 、北

  京矿业学院附属中学、北京林业大学等学校,有圣熙8号购物中心、京客隆超市购物

  休闲场所,有北京市海淀区医协医院等医疗机构,以及多家银行网点、各类餐饮设施。

  估价对象钢混结构,建成于1998,房屋总层数地上14层,地下2层。外立面刷彩

  色涂料,公共走道水泥地面,墙面和顶棚刷白色涂料,1-4层无电梯,公共区域维护情

  估价对象共计10套房产,位于城华园7号楼的1单元,装修大体为卧室、客厅地

  面铺地砖,内墙刷白,无吊顶;厨房、卫生间地面铺地砖,内墙贴瓷砖,PVC吊顶;

  根据委托方提供的《房屋所有权证》【X京房权证海字第468317、468910、468912、

  468909、468916、468913、468911、468914、468915、468908号】复印件,估价对象土地

  使用权人和房屋所有权人为大唐电信科技股份有限公司,总建筑面积为1024.80平方米,

  委估资产不存在抵押、担保等他项权利,亦不存在现实的或未来潜在的权属争议

  本次纳入评估范围的资产与委托评估时申报的资产范围一致。委托评估对象和评

  根据本次评估目的和委估资产的特点,本评估报告的评估结果定义为市场价值。

  根据项目实施方案及工作计划,确定本项目评估基准日是2015年4月30日。

  1. 国务院令第91号《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日);

  2. 国务院令第378号《企业国有资产监督管理暂行条例》(2003年5月27日);

  3. 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号《企业国有产权增资管理暂

  4. 国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》

  5. 国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资

  6. 中华人民共和国主席第5号令《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10

  8. 中华人民共和国主席令[2004]第28号《中华人民共和国土地管理法》(2004年8

  9. 国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和增资暂行条例》

  10. 中华人民共和国主席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年

  11. 财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业

  1. 财政部财企[2004]20号《关于印发〈资产评估准则—基本准则〉和〈资产评估

  2. 中国资产评估协会中评协[2007]189号《〈资产评估准则——评估报告〉等7项

  3. 中国资产评估协会中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》(2008年

  4. 中国资产评估协会中评协[2011]230号《中评协关于修改评估报告等准则中有

  6. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)

  根据评估目的、评估对象的特点以及我们所掌握的资料,本次采用市场比较法对

  将待估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似物业进行比较,对这些类似

  物业的已知价格作适当的修正,以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法,称

  首先把待估对象按性质及结构进行分类,然后收集同一供需圈内、相似用途、类

  似结构的相似的房地产交易实例,包括交易房屋的位置、面积、用途、周围环境、交

  通条件、交易日期、交易情况、交易价格等,从中筛选出三个参照物作为可比实例。

  对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一其表达方式和内涵(统

  一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位)。

  主要考虑排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实

  其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。主要采用类似房地产的价格变动率

  将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

  区域因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度等

  将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。以待估房

  屋的个别因素为基准进行修正,如使用年限、临街宽度、深度、建筑面积、楼层、朝

  三个可比实例经过上述各种修正后,得出三个价格,最后计算出一个综合结果(一

  待估房地产市场价格=可比实例交易价格×(正常交易情况指数/可比实例交易情况

  指数)×(基准日价格指数/可比实例交易日价格指数)×(待估对象区域因素条件指数/可

  比实例区域因素条件指数)×(待估对象个别因素条件指数/可比实例区域因素条件指数)

  我公司接受资产评估委托后,选派资产评估人员,组成资产项目组,于2015年5

  月11日开始评估工作,整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、

  1. 了解产权持有单位及评估对象的基本情况,分析评估风险,签署资产评估业务

  根据国有资产评估的有关原则和规定,对评估范围内的资产进行了评估和查验其

  2.对产权持有者填报的资产评估申报表进行征询、鉴别,并与产权持有者有关财

  3.根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实,对委估房地产,核查房产证、

  购置发票等权属证明文件;与企业有关人员座谈,了解资产概况;对资产进行现场勘

  察;对房屋建筑物,逐一落实其面积、层高、结构等,同时查看建筑物装修、设施,

  根据资产的初步评估结果进行汇总,确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况,

  1.对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(包括其权属或负担性限

  制),我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外,假定评估

  过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的;同时也不涉及任何留置权,

  2.对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由产权持有单位提供的信

  息资料,我公司在进行审慎分析基础上,认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的;

  3.除在评估报告中已有揭示以外,假定产权持有者已完全遵守现行的国家及地方

  4.假设产权持有者对拟转让其所持有的有关的资产所做的处置是遵守相关法律条

  6.本评估报告中的估算是在假定所有的重要的及潜在的可能影响价值分析的因素

  8.国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化,国家的宏观经济形势不会

  11.我公司对市场情况的变化不承担任何责任,亦没有义务就基准日后发生的事

  12.本评估报告中对前述委估资产价值的分析只适用于评估报告中所陈述的特定

  使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途,并不得与其

  13.本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人使用,不得被任何第三方使

  14.本报告是根据所设定的目的而出具的,它不得应用于其他用途;本报告全部

  根据以上评估工作得出大唐电信科技股份有限公司委估资产于评估基准日2015年

  1、 委估资产评估基准日时账面净值295.53万元,评估净值3,866.63万元,增值率

  有关本评估结论的详细情况见本报告之《资产评估说明》、《资产评估明细表》。

  1. 对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时未作特殊说明

  而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责

  2. 本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的,本公司及参加评估工

  作的全体人员在评估对象中没有现存的利益,同时与委托方和相关当事方没有个人利

  益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见,评估人员在评估过程中恪守职业道德和

  规范,并进行了充分努力。评估结论是中资资产评估有限公司出具的,受本机构具体

  3. 委托方、产权持有者以及其他相关当事方提供的与评估相关的经济行为文件、

  营业执照、产权证明文件、资产明细与其他有关资料是编制本报告的基础。委托方、

  产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性

  4. 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的

  现行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方可能追

  加付出的价格等对评估价格的影响;亦未考虑该等资产所欠付的税项,以及如果该等

  资产出售,则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制;我们也未对资产评

  估增减值额作任何纳税调整准备。同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化

  5. 本报告对被评资产的评估系为客观反映被评资产的价值而作,我公司无意要求

  产权持有者按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有

  关的账务处理需由产权持有单位的上级财税主管部门决定,并应符合国家会计制度的

  6. 注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,并对查验情况

  予以披露,但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证,亦不承担验证评估对象法

  7. 在评估基准日后、报告使用有效期之内,资产数量及作价标准发生明显变化时,

  委托方可及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值,有经验的委托方也可按实际

  3.评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体,需征得评估机

  5.本评估报告需提交国有资产管理部门进行备案,在取得备案批复后方可正式使

  6.注册资产评估师的责任是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,并不承担

  相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证;

  8.本报告评估结论使用有效期为一年,自评估基准日起计算,超过一年需聘请中

  评估报告日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期,本次评估报告日为2015

  受贵公司委托,我们对贵公司拟转让其所持有的位于北京市海淀区城华园7号楼

  10套房地产以2015年4月30日为基准日的市场价值进行了评估,形成了资产评估报

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