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公告]ST大唐:拟处置资产项目评估报告

2018-10-09 16:52

  一、委托人、产权持有单位和其他资产评估报告使用人概况 .................. 6

  立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内(即2018年3月31日至

  2019年3月30日)有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大

  科研中心资产市场价值在2018年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评

  Ⅲ、Ⅱ类:医用电子仪器设备(6821-1、6821-3除外);医用光学器具

  根据资产评估委托合同的约定,本次评估的评估基准日为2018年3月31日。

  状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件,分析资产评估基本方法的适用性,

  根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015),通行的房地产评估方法有比较

  法、收益法、成本法及假设开发法等。估价方法的选择应按照《房地产估价规范》,

  产中的商业房产采用成本法无法真实反映其市场价值,不宜采用成本法进行评估,

  在该市场上,买者与卖者的地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,

  其持续使用的重大技术故障,该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质,

  关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。

  面价值为47,640.99万元;资产的评估价值(含增值税价)为135,001.50万元,评

  (五)截至评估报告出具日,产权持有人于2018年5月10日取得了待估资产

  的不动产证,证书编号为京央(2018)市不动产权第0010509号,提醒报告使用

  一年内(即2018年3月31日至2019年3月30日)有效。当评估基准日后的委

  评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给

  截至评估基准日上述资产已达到使用状态,现场勘查资产日常维护较好,使用状况

  委估实物资产均处于正常使用或受控状态,未发现其他表外资产及存在抵押、担保、

  按照资产评估的有关要求,评估人员在被评估单位自我清查、核实工作的基础上,

  对委托评估的资产进行了清查和复核。清查和核实的范围为评估目的所涉及的全部资

  本次评估对象为投资性房地产,清查过程中评估人员重点核实了账面金额、权属状

  在清查核实过程中,取证了产权持有单位及委估资产其他佐证资料,以及是否存在

  为尊重企业的核算习惯,除明显地违反会计制度规定的以外,本评估项目资产清查

  通过对委估资产的清查、核实,确定被评估单位所提供的委托评估资产清单与实际

  纳入本次评估范围的投资性房地产共计7项,系产权持有单位大唐电信科技股份有

  限公司自建项目,于2017年12月31日转入投资性房地产科目,截至评估基准日账面

  纳入本次评估范围的投资性房地产是自建北京科研中心项目,位于北京市海淀区永

  丰产业基地,项目所在宗地于2013年5月3日签订出让合同,宗地面积为24,587.41平

  方米,宗地用途为教育科研设计用地,截至评估基准日北京科研中心项目房产已竣工,

  研发楼(1号楼)地上共12层,地下2层,钢混结构,地上建筑面积为31,514.37

  学术报告厅(2号楼)地上1层,地下1层,钢混结构,地上建筑面积为609.06平

  科研楼(3号楼)地上共12层,地下2层,钢混结构,地上建筑面积17,518.30平

  1号传达室(4幢)、2号传达室(5幢)、3号传达室(6幢)位于地上一层,面积

  地下车库及附属用房地上1层,地下2层 ,钢混结构,建筑面积为12,894.91平方

  截至评估基准日,上述已达到使用状态,除了科研楼少部分对外出租使用外,其余

  首先,收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据产权持有单位提供的资产清

  其次,实地勘察阶段。根据待估房产清查评估明细表进行现场实物盘点。对每一委

  估对象,评估人员进行了详细的现场考察,对房产所处地段、周边环境、交通及配套设

  施、可作用途、外型、结构型式、层次、高度、内外装修、使用维修、水暖电安装使用

  的情况及完好程度进行了较详细的记录,还走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用

  再次,评估作价阶段。通过房地产市场调查,走访房产所在区域内房产租赁公司,

  根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015),通行的房地产评估方法有比较法、收

  益法、成本法及假设开发法等。估价方法的选择应按照《房地产估价规范》,并根据当

  地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方

  比较法(又称市场法):经现场调查,待估资产所在区域相同用途房产出售案例较

  收益法:待估资产所在区域商业房产租赁市场较活跃,可以采用收益法进行测算,

  成本法:成本法是房产重置全价减去折旧得到估价对象价值的房屋,待估资产中的

  商业房产采用成本法无法真实反映其市场价值,不宜采用成本法进行评估,故本次评估

  假设开发法:待估资产截至评估基准日已开发完成并投入使用,已不具备投资开发

  根据纳入本次评估范围资产实际情况,此次评估我们采用收益法和成本法结合的方

  实物状况:研发楼(1号楼)地上共12层,地下2层,建筑面积为31,514.37平方

  整,故采用案例租金的算术平均确定区域内市场租金,即3.98元/平方米/天。

  经评估人员通过市场调查并查询有关北京市科研楼信息,经比较选择建筑规模、结

  构、用途、地理位置相近的出租实例,经测算物业费为0.50元/平方米/天。

  备注:由于房产的1层与12层的层高均高于其余正常楼层,故进行层高修正,结

  保证金利息收入:根据商业房产租赁市场调查,大型商业房产的租赁保证金约为租

  评估人员根据现场调查,北京市商业合同签约情况为每5年租金上涨10%,本次评

  备注:1、预缴的增值税款=[含税销售额/(1+5%)]*5%;2、附加税为增值税额的

  中心)工程结算审核报告》中,研发楼的工程造价为88,471,844.69元(其中主体工程造

  房产的建筑面积为31,514.37平方米,则单位工程造价约为2800元/平方米,评估人员查

  询了广联达指标网公布的北京市科研楼的综合造价信息,最终研发楼的成本单价取值为

  还原利率又称折现率,指房地产投资资本所预期的收益率。本次评估采用安全利率

  安全利率是指无风险的资本投资收益率,一般选取国债收益率作为安全利率,通过

  同花顺iFinD数据查询国债到期收益率,确定安全利率为3.64%;风险调整值指由于房

  地产市场所具有的风险而需增加的风险报酬率,综合分析社会经济发展和房地产市场状

  况对房地产投资的影响程度,确定风险调整值应在1.0-3.0%之间,本次评估选取1.8%

  地下车库为钢混结构,地上建筑面积为77.40平方米,地下建筑面积为12,817.50

  平方米。待估地下车库为钢混结构,基础为钢筋混凝土基础,现浇商品砼全部构件、部

  评估人员以委托方提供《研发楼等12项(大唐电信北京科研中心)工程结算审核

  报告》为基础,结合北京市基准日人工价和材料市场市场价,对待估工程进行调整,分

  经现场勘查,综合确定工程的合理工期为1.5年,1年期银行贷款利率为4.75%,

  资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×合理工期×4.75%×1.5/2

  待估房产于2016年12月31日竣工投入使用,截至评估基准日已使用年数为1.25

  年。评估人员查阅《房地产估价规范》(GB/T50291—2015)的相关内容,结合委估对象

  的实物及保养情况,委估房产的类型为钢混结构生产用房,经济耐用年限为70年,房

  产剩余经济使用年限68.75年。根据待估资产取得的不动产权证书,证载宗地终止使用

  期限为2063年4月7日,则截至评估基准日房产所在宗地的尚可使用年限为45.05年,

  理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%=97%

  勘察成新率=结构得分×结构权重+装修得分×装修权重+设备得分×设备权重=

  截至评估基准日,投资性房地产的评估值为1,350,015,000.00元。

  投资性房地产增值主要原因:1、待估资产用地限定产权持有单位自用,宗地取得

  成本低于市场价值,本次评估价值为房地合一价,故导致投资性房地产评估值出现较大

  增值;2、待估资产为自建项目,北京市近几年商业房产价格涨幅较大,故待估资产的

  在评估基准日2018年3月31日,大唐电信科技股份有限公司委估资产的账面价值

  1、本评估结论系根据评估报告中描述的原则、依据、假设、方法、程序得出的,

  3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可

  5、本报告评估结论是由本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平和能力

  (一)评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其确认;本报告

  以产权持有单位提供的情况、资料真实、合法、完整为前提,本评估公司未对产权持有

  单位提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任

  (二)资产评估专业人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;

  资产评估专业人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评

  估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披

  (三)产权持有者存在的可能影响资产价值评估的瑕疵事项,在委托人(产权持有

  单位)未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估

  (四)根据委托方提供的土地使用权出让合同的补充协议约定,待估宗地仅限产权

  持有单位(大唐电信科技股份有限公司)自用,未经批准不得转让,提醒报告使用者予

  (五)截至评估报告出具日,产权持有人于2018年5月10日取得了待估资产的不

  动产证,证书编号为京央(2018)市不动产权第0010509号,提醒报告使用者予以关注。

  (六)由于评估目的实施日与评估基准日不同,评估对象在此期间会发生变化,从

  而对资产价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的,以评估对象与基准日的

  (七)评估专业人员对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注,但不对评估对

  (八)本报告书中列示的评估结果为房地合一价(含税价),待估资产的评估增减值

  报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

  及财务状况进行了披露,但评估师并不具备对该等法律及财务事项表达意见的能力,

  也没有相应的资格。因此,若资产评估报告使用人认为这些法律及财务事项对实现经

  政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告

  评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内(即

  2018年3月31日至2019年3月30日)有效。当评估基准日后的委估资产状况和外

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